2025年土地增值税新政解读：预征率、核定征收率及征管期限全解析

一、新政背景与核心内容

2024年12月13日，国家税务总局江西省税务局发布了一项关于调整土地增值税预征率、核定征收率及征管期限的公告。这项新政将于2025年1月1日正式实施，对于房地产开发企业而言，了解新政的细节和应对策略至关重要。企马办作为企业服务领域的专家，今天为大家详细解读这项新政。

二、预征率调整：不同类型房地产差异明显

新政将全省房地产开发项目的土地增值税预征率分为三类：

• 普通标准住宅及非普通标准住宅：预征率为1%
• 其他类型房地产：预征率为2.5%
• 保障性住房：预征率为零

值得注意的是，保障性住房的认定范围由城市人民政府确定。这意味着，房地产开发企业在项目规划阶段就需要明确项目性质，以便准确适用预征率。

三、核定征收率：灵活应对不同情况

对于房地产开发项目实行核定征收的情况，新政提供了多种处理方式：

1. 优先采取核定转让收入或核定扣除项目的方法
2. 扣除项目无法核定的，区分不同房地产类型测算税负率
3. 以测算税负率和5%两者孰高的原则确定核定征收率

这种灵活的核定方式，既能确保税收征管的公平性，又能兼顾企业的实际情况。

四、个人转让存量非住宅：核定征收率统一为5%

新政对个人转让存量非住宅的核定征收率进行了统一规定，确定为5%。这一规定简化了个人非住宅转让的税收计算，有利于提高税收征管效率。

五、国有土地使用权转让：核定征收率不低于10%

对于纳税人转让国有土地使用权的情况，新政原则上不允许核定征收。确需核定征收的，税务机关将参照多种因素，按照不低于10%的标准确定核定征收率。这一规定体现了对国有土地资源的高度重视。

六、征管期限与程序：明确时间节点

新政对土地增值税的征管期限和程序做出了详细规定：

• 纳税人应在取得《建设用地规划许可证》后30日内进行项目登记
• 每月15日前申报预缴上月土地增值税
• 税务机关在5个工作日内决定是否受理清算申报
• 清算审核期限为90日，可适当延期

这些明确的时间节点，为企业合理安排纳税计划提供了依据。

七、清算审核与补退税：规范流程

新政对清算审核和补退税流程进行了规范：

1. 清算结果为补税的，应在15日内先按自行申报数缴纳税款
2. 清算结果为退税的，待审核结论出具后再办理手续
3. 补退税期限根据应补税额大小确定，最长不超过90日

这些规定确保了税收征管的规范性和公平性。

八、企马办建议：提前规划，合规经营

面对即将实施的新政，企马办建议房地产开发企业：

• 及时了解新政内容，做好项目分类
• 完善财务核算体系，准确计算应缴税款
• 合理安排纳税计划，确保按时申报
• 保存完整凭证资料，备查清算审核

企马办作为专业的企业服务平台，将持续关注税收政策变化，为企业提供及时、专业的税务咨询和服务。

九、结语

2025年土地增值税新政的实施，将对房地产开发企业的税务管理提出更高要求。通过及时了解新政、做好规划准备，企业可以在合规经营的基础上实现稳健发展。企马办将持续为企业提供专业的税务咨询服务，助力企业应对政策变化，实现长远发展。