浙江省土地增值税新规解读：预征、清算与调整全攻略

近日，国家税务总局浙江省税务局发布了《关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（以下简称《公告》），旨在进一步规范全省（不含宁波）土地增值税的征收管理。企马办为您详细解读这一新规，帮助企业更好地理解和应对土地增值税的预征、清算与调整。

一、土地增值税预征

根据《公告》，土地增值税的预征分为两种情形：

1. 预收款方式销售自行开发的房地产项目：应预缴土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）×土地增值税预征率。
2. 非预收款方式销售自行开发的房地产项目：应预缴土地增值税＝销售收入÷（1+增值税适用税率或者征收率）×土地增值税预征率。

值得注意的是，自清算受理所在季度的季初起，不再预缴土地增值税。清算受理所在季度的季初至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，在清算审核结束后首个纳税期限内，按尾盘转让相关政策申报土地增值税。

二、土地增值税清算审核

《公告》对土地增值税的清算审核进行了详细规定：

1. 统一清算单位房地产类型划分

对同一清算单位内包含不同类型房地产的，应按普通标准住宅和其他类型房地产分别核算增值额、增值率。这一“二分法”将全省分类型清算方法统一为普通标准住宅和除普通标准住宅以外的其他类型房地产。

2. 明确与转让房地产有关的税金的扣除方法

如不能按清算单位或房地产类型准确归集时税金的扣除方法，先按预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除，如仍无法准确归集的，在不同清算单位之间按各清算单位应税收入的占比计算分摊，在同一清算单位内不同房产类型之间按各房产类型应税收入的占比计算分摊。

3. 申请调整清算税额情形

《公告》明确了申请调整重新计算土地增值税清算税额的相关事项：

• 适用项目：须为自本《公告》发布之日起发出《土地增值税清算审核结论通知书》的项目。
• 申请时限：须在收到《土地增值税清算审核结论通知书》之日起36个月内提出书面申请。
• 适用情形：共两类，一类是清算时已支付可扣除款项但未取得合法有效凭证，在清算后取得的；另一类是清算时未支付可扣除款项，在清算后支付，并已取得合法有效凭证的。
• 申请程序：应当在清算审核期间出具专项报告，并报送主管税务机关确认。未经主管税务机关确认的，后续不予受理调整申请。
• 调整次数：对同一个清算单位申请调整清算税额只允许一次。
• 审核时限：主管税务机关应自受理纳税人书面申请之日起90日内完成调整审核。
• 分摊方法：调整清算税额时，不得改变原清算单位、征收方式和成本费用分摊方法。
• 尾盘处理：经清算税额调整的项目，其自首次清算审核结束和调整审核结束期间已发生的尾盘申报税额允许同步调整。
• 补退税额：调整涉及补、退税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

三、《公告》的施行日期

《公告》自发布之日起施行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》（2015年第8号）第一条第二项第3目规定同时废止。

四、解读单位及解读人

解读单位：国家税务总局浙江省税务局；解读人：林洁；联系电话：0571-87668783。

企马办提醒广大企业，及时关注并理解新规内容，确保在土地增值税的预征、清算与调整过程中合规操作，避免不必要的税务风险。